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지난해 10월 서울 전역과 경기 12곳이 고강도 규제지역으로 지정된 이후 부동산 거래 과정에서 선의의 피해를 보는 사례가 늘고 있다. 토지거래허가제 시행에 따른 실거주 의무와 재건축·재개발 사업의 조합원 지위 양도 제한 같은 규제가 겹겹이 쌓여 거래 불확실성이 커지고 있어서다. 30년 가까이 보유한 주택을 매도하기로 한 이재명 대통령마저 거래에 제약을 받을 수 있다는 분석이 나오면서 제도 개선이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.
부부간 증여했다고 “조합원 승계 불가” 
1일 업계에 따르면 지난해  바다이야기디시 8월 나온 대법원판결로 투기과열지구에서 공동명의로 보유한 재건축 아파트는 ‘조합원 지위’ 양도가 더 까다로워졌다. 기존에는 대표자 1명만 예외 요건(5년 거주·10년 보유)을 채우면 지위 승계가 가능한 것으로 해석됐다. 하지만 대법원판결과 국토교통부의 해석 변경으로 ‘모든 공유자가 각각 예외 요건을 충족해야’ 조합원 지위를 온전히 승계할 수 있게 됐다. 국 릴박스 토부 관계자는 “지분별로 예외 사유 여부를 판단하라는 게 대법원판결의 취지”라며 “예외를 인정받는 지분에 대해서는 조합원 지위 승계가 가능하다”고 말했다.
조합원 지위는 단순히 집을 소유하는 것을 넘어 향후 완공될 새 아파트 입주권과 의사 결정권을 갖는 권리다. 투기과열지구에선 재건축 ‘조합설립인가’ 이후 해당 주택을 매수하더라도 원칙적으 릴게임골드몽 로 조합원 지위를 승계할 수 없다. 다만 상속, 모든 가족 세대원의 원거리 이주, 1가구1주택자로 5년 이상 거주·10년 이상 보유 등의 기준을 충족한 조합원 매물에만 예외를 허용한다.
업계에서는 이 대통령이 보유한 경기 성남 분당구 수내동 양지마을 금호1단지도 향후 조합원 지위 양도에 제약을 받을 가능성이 높은 것으로 보고 있다. 이 대 릴게임몰메가 통령은 분당 아파트를 1998년 단독 명의로 매수한 후 2018년 김혜경 여사에게 지분 50%를 증여했다. 1기 신도시 재정비를 추진 중인 이 단지는 지난해 정비구역 지정을 마친 뒤 조합설립(사업시행사 지정)을 추진하고 있다. 대법원판결에 따르면 증여된 50% 지분은 ‘10년 보유·5년 거주’라는 예외 조건을 충족하지 못해 매도할 경우 현금 청산 대상이 될 바다이야기게임2  수 있다. 다만 매수자가 조합설립 인가 전 잔금을 내면 지위 양도에서 자유롭다. 
실제 강남과 목동 재건축에서는 국토부 해석 변경으로 지난해 말 집을 팔지 못한 사례가 잇따랐다.  정비업계 관계자는 “만약 20억원짜리 가치 아파트의 조합원 지위를 절반만 인정받는다면 조합원 분양 때 면적 선택권이 박탈된다고 볼 수 있다”며 “나머지 지분에 대한 현금 청산 때도 제대로 된 가치를 인정받지 못하는 경우가 많다”고 말했다.
5개월째 지속되는 토허제 혼란 
토지거래허가 심사 기준에 대한 혼란도 여전하다. 상당수 수요자는 토지거래허가의 전제 조건인 ‘4개월 내 입주’를 충족하려면 계약 만료 기간이 4개월 남은 시점에만 거래가 가능하다고 이해하고 있다. 이 대통령 소유 아파트의 임대차 계약 만료 기간이 오는 10월인 만큼 일각에서 “구조적으로 거래를 할 수 없다”는 주장이 나왔던 이유다. 
국토부 관계자는 “토지거래허가제의 취지는 매수자가 4개월 내 입주하는 것”이라며 “계약기간이 얼마나 남았는지와 계약갱신청구권 사용 여부 등과 관계없이 기존 세입자가 4개월 내 나간다는 합의만 이뤄지면 거래는 가능하다”고 말했다.
문제는 이 같은 혼란이 현재 진행형이라는 점이다. 정부가 다주택자 보유 주택에 한해 오는 5월9일까지 세 낀 매매를 허용하면서 혼란이 가중된 부분도 있다. 다주택자의 세 낀 매매의 경우 세입자가 나가겠다고 확약을 했더라도 2028년 2월 11일 전에 최초 계약이 만료되지 않으면 거래가 불가하다. 
전문가들은 보유세 인상을 우려해 부부 간 증여가 늘어날 수 있다는 점도 우려한다. 재건축을 앞둔 단지의 경우 섣부르게 증여했다가 낭패를 볼 수 있어서다. 업계 관계자는 “국토부나 서울시도 담당부서 직원이 아니면 제도를 제대로 이해하가 힘들정도”라며 “‘불수능에 버금간다’는 말이 나올 정도로 제도가 복잡해 선의의 피해자가 발생할 수 있다”고 지적했다. 
이유정 기자